Obnova fasade je naložba, ki jo stavba nosi naslednjih nekaj desetletij. V podjetju EKO d.o.o. Ljubljana jo od leta 1992 izvajamo z lastno ekipo – za lastnike hiš, etažne lastnike in upravnike večstanovanjskih stavb ter za javne in poslovne objekte.
Na tej strani opisujemo, kako poteka delo, na kaj morajo biti pozorni etažni lastniki in kdaj je dovolj osvežitev namesto celovite prenove.
Kdaj je čas za obnovo fasade stare hiše ali bloka?
Fasada praviloma opozori nase precej prej, preden začne zamakati. Bodite pozorni na te znake:
- razpoke v ometu, posebej diagonalne ob vogalih oken in vrat,
- omet, ki se lušči ali ob potrkanju zveni votlo,
- temni madeži, alge in plesen na severnih in zasenčenih stenah,
- vlaga in poškodbe na coklu ob terenu,
- poškodovani robovi balkonov in okenske police brez odkapa,
- hladne notranje stene pozimi in visoki stroški ogrevanja.
Ni vsaka stara fasada za odstranitev. Če je podlaga zdrava, je pogosto dovolj sanacija razpok in nov zaključni sloj – več o tem v članku o čiščenju in barvanju fasade. Če stavba izolacije nima ali je ta dotrajana, je smiselna celovita prenova fasade s toplotno izolacijo.
Pri starejših hišah pred začetkom preverimo še vlago v zidovih in temeljih. Kapilarne vlage nova fasada ne reši – najprej je treba urediti hidroizolacijo in drenažo, šele nato steno obleči.
Izdelava fasade: postopek od ogleda do predaje
- Ogled in pregled stanja. Preverimo podlago, vlago, razpoke ter detajle oken, balkonov in strešnega roba.
- Izmere in predlog rešitve. Izolacijski material in debelina, fasadni sistem, zaključni omet in rešitve detajlov.
- Pisna ponudba po postavkah. Kaj vpliva na znesek, pojasnjujemo na strani cena fasade.
- Priprava gradbišča. Oder z zaščitno mrežo, zaščita oken, tlakov in okolice, dogovor o dostopu.
- Sanacija podlage. Odstranitev odstopajočih slojev, popravila betonov, robov balkonov in nadstreškov.
- Izvedba sistema sloj za slojem. Cokel, lepljenje in sidranje izolacije, armirni sloj z mrežico, zaključni omet.
- Kleparska dela in detajli. Police, obrobe atike, po potrebi podaljšanje odkapa strehe.
- Končni pregled in primopredaja. Odprava pomanjkljivosti, pospravljeno gradbišče, predaja dokumentacije.
Kako je fasada sestavljena v prerezu, podrobno razlagamo v članku o toplotni izolaciji fasade.
Zakaj lastna ekipa pomeni kvalitetno fasado
Kvalitetna fasada ni stvar barve, ampak detajlov. Največ škode nastane na stikih: okno in izolacija, cokel in teren, fasada in streha, balkonska plošča in stena.
Ko te stike od začetka do konca izvajajo isti ljudje, ni prelaganja odgovornosti med podizvajalci. Dela izvajamo z lastno ekipo sodelavcev različnih strok – fasaderska dela, sanacije betonov, kleparska dela in obnovo ograj.
Materiale vgrajujemo kot celovit sistem enega proizvajalca (Röfix, Jub, STO in drugi renomirani proizvajalci). Za izvedbo jamčimo skladno z dobro prakso in jamstvi proizvajalcev materialov.
Naročnik ima enega sogovornika: od svetovanja pri izbiri tehnologije, izvedbe in spremljanja kakovosti do pomoči pri finančni konstrukciji in poprodajnih storitev.
Obnova fasade in soglasje lastnikov v večstanovanjski stavbi
Večstanovanjske stavbe so jedro našega dela. Obnova fasade na bloku praviloma presega redno upravljanje, zato zanjo potrebujete soglasje etažnih lastnikov z zadostnim deležem solastniških deležev.
Zahtevani delež določa Stvarnopravni zakonik (SPZ), pravila za posle na skupnih delih pa so se v zadnjih letih spreminjala. Aktualni prag preverite pri upravniku, ki tudi zbere podpise ali izvede glasovanje.
Upravniku pripravimo vse, kar lastniki potrebujejo za odločitev:
- opis predlagane rešitve in materialov,
- ponudbo po postavkah, ločeno za fasado, balkone, streho in druga dela,
- okvirni terminski plan in organizacijo del med bivanjem stanovalcev,
- tehnične podatke za vlogo na Eko sklad.
Primer dobre prakse je Gospodinjska ulica 23 v Ljubljani: obnovo s toplotno izolacijo so omogočili etažni lastniki, Eko sklad in izvajalec EKO d.o.o. Ljubljana skupaj z upravnikom in banko.
Ali obnova fasade potrebuje gradbeno dovoljenje ali soglasje spomeniškega varstva?
Obnova fasade z dodatno toplotno izolacijo se praviloma šteje za vzdrževalna dela, za katera gradbeno dovoljenje ni potrebno. Pogoje lahko zaostri občinski prostorski akt, na primer glede barve ali videza fasade v določenem območju. Preverite jih na občini.
Pri objektih, ki so zaščitena kulturna dediščina, so obvezni kulturnovarstveni pogoji in soglasje Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije (ZVKDS). Takšne fasade smo obnavljali v Ljubljani, Kranju, Piranu in na Brezjah – z apnenimi ometi na osnovi hidravličnega apna, obnovo okrasnih vencev, oknjakov in štukatur ter silikatnimi barvami.
Fasaderji za Ljubljano, Gorenjsko in drugod po Sloveniji
Največ fasad smo izdelali v Ljubljani – od večstanovanjskih stavb na Ziherlovi, Glavarjevi, Topniški in Šarhovi ulici do novih sosesk Novo Brdo in Črnuški bajer. Na Gorenjskem delamo v Kranju, Škofji Loki, Lescah, Žireh in okolici, objekte pa smo obnavljali tudi na Obali.
Izdelujemo kontaktne fasade s stiroporjem ali kameno volno, fasade s tankoslojno klinker oblogo, prezračevane fasade in obnove historičnih pročelij. Izbor objektov s fotografijami poteka del najdete med referencami.
Pogosta vprašanja
Ali je izdelava fasade mogoča tudi pozimi?
Lepila, armirne mase in ometi potrebujejo za vezanje primerno temperaturo zraka in podlage – proizvajalci praviloma zahtevajo vsaj +5 °C, tudi ponoči. Pozimi zato delamo le ob ugodnem vremenu ali z zaščito odra, sicer dela prestavimo. Prenaglitev pri zaključnem ometu se maščuje z razpokami in madeži.
Koliko časa traja obnova fasade?
Rok je odvisen od površine, števila detajlov, obsega sanacije podlage in vremena. Okvirni terminski plan zapišemo v ponudbo, ko si objekt ogledamo. Pri večstanovanjskih stavbah dinamiko uskladimo z upravnikom in stanovalci.
Ali se moramo med deli izseliti?
Ne. Dela potekajo z zunanje strani, okna zaščitimo s folijo le v fazah, ko je to nujno. Stanovalce vnaprej obvestimo, kdaj bo delo potekalo na posamezni strani stavbe.
Ali lahko novo izolacijo lepimo kar na staro fasado?
Le če je stara podlaga nosilna in dovolj ravna. Oprijem preverimo na objektu, odstopajoče in votle dele ometa odstranimo do zdrave podlage. Ponekod je treba odstraniti celotno staro oblogo, na primer dotrajano leseno ali azbestno.
Kakšno jamstvo dobim za obnovo fasade?
Za izvedbo jamčimo skladno z dobro prakso in jamstvi proizvajalcev vgrajenih materialov. Ker vgrajujemo celovite sisteme enega proizvajalca, so jamstva sistemska. Pogoji jamstva so zapisani v pogodbi.
Ali pomagate pri pridobitvi subvencije Eko sklada?
Da. Pripravimo ponudbo in tehnične podatke, ki jih zahteva aktualni javni poziv, ter dokumentacijo po izvedbi. Vlogo je praviloma treba oddati pred začetkom del, zato nas pokličite pravočasno.
